Cơ sở pháp lý

– Bộ luật tố tụng dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì ?

– Trước tiên để hiểu tranh chấp quyền sử dụng là gì thì chúng ta cần hiểu quyền sử dụng đất là gì. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn luật chưa quy định cụ thể quyền sử dụng đất là gì nhưng căn bản hiểu đơn giản thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước và việc việc thực hiện quyền này không được trái với quy định pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

– Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

– Tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong các loại tranh chấp thuộc phạm vi của tranh chấp đất đai và bản chất của tranh chấp quyền sử dụng đất là việc chưa xác định được ai là người chính thức được sử dụng quyền sử dụng đất đó tại một thời điểm nhất định và khi giải quyết được tranh chấp quyền sử dụng đất này sẽ giải quyết được câu trả lời này.

Căn cứ để xác định quyền sử dụng đất là gì?

– Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: ” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

– Thông thường nếu một thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng (Nay thường gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) rồi thì đồng thời được hiểu là chủ sử dụng thửa đất đó đã được nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất và đây là căn cứ có giá trị pháp lý để đảm bảo cho cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền sử dụng của mình khi có tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi song nếu vì một lý do mà do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa phù hợp quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất vẫn có thể bị xem xét và và không được ghi nhận.

– Vậy ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng đất thì có còn loại giấy tờ nào ghi nhận quyền sử dụng đất nữa hay không ?. Hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là giấy tờ, chứng thư nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất và là căn cứ rõ ràng nhất và có thể nói là có cơ sở pháp lý mạnh nhất để khẳng định quyền sử dụng đất song giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là chứng từ văn bản duy nhất ghi nhận quyền sử dụng đất mà việc ghi nhận quyền sử dụng đất còn được thể hiện ở các giấy tờ văn bản khác. Từ các hợp đồng mua bán giữa các bên với nhau đến việc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất từ cha ông để lại đến quyết định giao đất của nhà nước hoặc tại các sổ sách, chứng từ liên quan tới đất đai tùy theo từng thời ký chính sách pháp lý về đất đai nếu có nội dung và hình thức và đúng quy định pháp lý thì đều được coi là văn bản, chứng từ ghi nhận quyền sử dụng đất Và vì một lý do cụ thể các thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận đầy đủ xong cũng có thể nói đó là những chứng thư và văn bản ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Các loại của tranh chấp quyền sử dụng đất hay gặp phải là gì?

Tranh chấp xác định người có quyền sử dụng đất. Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất khi giải quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Theo điển a, khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011, có hiệu lực kể từ ngày 1/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…). Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

Riêng đối với vụ án ly hôn khi các bên đương sự có tranh chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng, quan điểm của chúng tôi cho rằng đây không phải thuộc loại quan hệ tranh chấp đất đai. Trong quan hệ ly hôn, Tòa án giải quyết quan hệ trọng tâm là quan hệ mang tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ chủ đạo và có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản. Cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung.

Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà về sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Tranh chấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

Hiệu quả khi luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

– Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất có tính đơn giản và các bên có thể hòa giải với nhau hoặc hòa giải được trên cơ sở của chính quyền địa phương ( UBND Xã, Phường) thì các bên không nhất thiết phải nhờ luật sư giải quyết tranh quyền sử dụng đất.

– Còn đối với những vụ việc có tính chất phức tạp, không có khả năng hòa giải các bên nên mời luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Với những thông tin được khách hàng cung cấp, Luật sư sẽ nghiên cứu hồ sơ vụ việc đưa ra phương án giải quyết cho các bên đồng thời nếu vụ việc cần phải đưa ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết như Tòa án hay UBND các cấp thì luật sư với lợi thế về kiến thức pháp lý sẽ có những tư vấn và thực hiện nội dung vụ việc cụ thể để định hướng vụ việc vừa tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của khách hàng.

– Hiện nay luật đất đai của nước ta đang ngày càng hoàn thiện khung pháp lý chặt chẽ hơn song tại các giai đoạn trước tình trạng khung pháp lý chưa có đầy đủ và quá trình thực hiện luật của người dân cũng như cán bộ, công chức vẫn còn nhều hạn chế nên những sai sót về đất đai cũng rất dễ gặp phải nên với vai trò của luật sư không chỉ là vận dụng luật đất đai có hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà còn phải nghiên cứu cả hệ thống pháp lý về đất đai tương ứng với từng giai đoạn để áp dụng vào từng vụ việc cụ thể nên nếu khách hàng không có kỹ năng tra cứu cũng sẽ rất vất vả và gặp nhiều khó khăn nên việc nhờ luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng sẽ là lựa chọn tốt cho khách hàng.

Nguyên tắc khi luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

– Bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

– Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.

– Việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là ai?

– Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp cần xác định rõ nội dung tranh chấp mới có thể xác định được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dung đất. Nhưng với bài viết có tính khái quát nên Luật tư vấn P&P nêu tất cả các cơ quan có thẩm quyền liên quan để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất như sau:

– UBND cấp Xã: Có vai trò là cơ quan chính quyền địa phương thực hiện nhiệm vụ hòa giải tại cơ sở theo quy định tại Khoản 3- Điều 202 Luật đất đai 2013 với nội dung như sau: ” Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai”.

– UBND cấp Huyện: có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc các điều kiện như sau:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền

+ Đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

+ Là tranh chấp quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết

– UBND cấp Tỉnh: Có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nếu vụ việc thuộc các điều kiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết;

+ Đương sự đã giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết. Đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết là khởi kiện tại tòa hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đương sự lựa chọn hình thức khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh để giải quyết và như vậy thì thẩm quyền lúc này trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là của UBND cấp tỉnh.

– Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nếu vụ việc thuộc điều kiện như sau: “Tranh chấp quyền sử dụng đất có đối tượng là một trong các bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu đã có quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp nhưng đương không đồng ý với quyết định giải quyết thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”

– Tòa án nhân dân nơi có đất sẽ giải quyết các tranh chấp với những trường hợp sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Cụ thể các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 gồm các loại giấy tờ sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

– Đối với tranh chấp mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì thẩm quyền do đương sự lựa chọn một trong hai phương thức như sau:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Quy trình Luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Tự hòa giải.

– Khoản 1- Điều 202- Luật đất đai 2013 có quy định: ” Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở” Và chỉ khi các bên không tư hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

– Trên thực tế, tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên thường không thực hiện được bước này vì lý do các bên tranh chấp quyền sử dụng đất không thể dung hòa và tìm được tiếng nói chung về quyền lợi và xung đột thường gay gắt nên rất khó để ngồi với nhau để thực hiện việc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những vụ việc với lợi ích nhỏ hoặc các bên là người thân trogn gia đình và có các trường hợp khác vẫn có thể tự thương lượng và hòa giải được.

– Nếu các bên không thể tự hòa giải được với nhau thì bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ là gì? Đa số mọi người dân đều chưa xác định được rõ là sẽ giải quyết tranh quyền sử dụng đất này tại đâu và sẽ làm như thế nào ? Có người thì nghĩ sẽ thực hiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, có người lại nghĩ sẽ thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện, tỉnh. Nhưng Luật tư vấn P&P xin đưa ra trình tự giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất sau khi không thể tự hòa giải với nhau được cụ thể như sau:

Hòa giả tại cơ sở UBND Xã, Phường.

– Ở Nội dung hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường này cần lưu ý: Đa số người dân sau khi trranh chấp quyền sử dụng đất xảy ra đều có tâm lý muốn kiện ra tòa án nhân dân hoặc gửi lên UBND cấp Huyện, Tỉnh để giải quyết nhưng không phải ai cũng biết là có những tranh chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, Phường trước khi thực hiện khởi kiện ra tòa án nhận dân hoặc gửi lên UBND các cấp để giải quyết. Dưới đây, Luật tư vấn P&P nêu cụ thể các trường hợp bắt buộc và không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND Xã, phường như sau:

+ Hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường là thục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa án đối với những tranh chấp được quy định tại khoản 2- Điều 3- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: ” Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015″.

+ Tuy nhiên không hẳn tất cả các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường mà theo quy định tại Khoản 2- Điều 3- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: ” Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

– Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

– Sau khi thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường mà không thành thì đến lúc này, lại căn cứ vào từng vụ việc cụ thể để đương sự lựa chọn cho mình hình thức giải quyết tranh chấp phù hợp nhất cụ thể như sau:

Lựa chọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân.

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải giả quyết tại tòa án nhân dân là trường hợp: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất”

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đương sự vẫn lựa chọn tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ( vì như phân tích pử trên với trường hợp này còn một phương án để giải quyết tranh chấp là giải quyết tranh chấp tại UBND các cấp phụ thuộc vào đối tượng tranh chấp đất)

– Tùy theo tính chất vụ việc theo quy định và lựa chọn của đương sự, sau khi hòa giải cơ sở xong hoặc những vụ việc không bắt buộc phải thực hiện hòa giải như ở trên thì đương sự có thể thực hiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tới tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự để được giải quyết.

Lựa chọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân

Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đã được thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thể lựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhân dân

Luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử cụ thể cho từng bước

Hòa giải cơ sở tại UBND Xã, phường gồm các bước như sau:

Bước một, Các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND xã nơi có đất. Trong đó, Hồ sơ yêu cầu cần có giấy tờ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

+ Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hoặc căn cước công dân

+ Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất kèm theo các thông tin để chứng minh quyền sử dụng đất của mình

Bước hai, Tiếp nhận và xử lý yêu cầu, thẩm tra và mở phiên hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được UBND cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Bước ba, Tổ chức phiên hòa giải cơ sở.

– Thành phần tham gia phiên hòa giải được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể phải có các thành phần như sau: ” Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh”

– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành

Bước bốn, Ra quyết định hòa giải thành hoặc không thành

– Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

– Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính

– Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đã được thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thể lựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhân dân

– Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.

Hồ sơ cần chuẩn bị hồ sơ với giấy tờ như sau: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Biên bản hòa giải tại UBDN cấp xã;Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

– Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Hồ sơ cần bị các giấy tờ như sau: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với các giấy tờ cần chuẩn bị như sau: Đơn khởi kiện theo mẫu; Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dung đất); Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp; Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân; Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Nộp đơn khởi kiện. Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết

Tòa án thụ lý và ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Địa điểm nộp tiền tạm ứng án phí là Chi cục Thi hành án dân sự.

Tiến hành giải quyết vụ án. Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ). Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Các nội dung công việc mà luật sư tham gia giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

– Tư vấn, hỗ trợ quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

– Giải thích các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

– Nghiên cứu vụ việc và tư vấn cách giải quyết

– Soạn thảo các giấy tờ, đơn tờ liên quan

Luật sư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và các tình huống thường gặp.

Khách hàng hỏi: Hộ gia đình chúng tôi và hộ gia đìn hàng xóm cũng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, Tôi đã nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhưng bị Tòa án trả lại đơn khỏi kiện vì không đủ điều kiện để thụ lý đơn. Vậy tôi muốn hỏi việc trả lại đơn khỏi kiện của Tòa án có đúng quy định không ?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì cá nhân có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì hòa giải tại UBND cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp là thủ tục và điều kiện bắt buộc. Trừ trường hợp quy định định tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất sau đây thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án:

– Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…

Như vậy, đối với trường hợp của bạn không thuộc trường hợp trên nên tranh chấp của bên bạn cần phải thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND Xã, Phường trước khi nộp đơn khởi kiện tại Tòa án. Chính vì vậy mà bên bạn bị trả đơn khởi kiện là tòa có căn cứ, do bạn chưa thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở.

Khách hàng hỏi: Tôi và Ông H có tranh chấp về quyền sử dụng đất, Tôi có làm đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã. Và UBND cấp xã có tổ chức hòa giải 2 lần nhưng cả 2 lần ông H điều vắng mặt, mặc dù đã có giấy mời của UBND xã. Vậy trong trường hợp này tôi có thể làm đơn khỏi kiện ra Tòa án được hay không.

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: ” Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt, trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành” . Như vậy, Ông H vắng mặt cả 2 lần hòa giải thì được coi là hòa giải không thành. Trường hợp này bạn xin quyết định hòa giải không thành của UBND xã để nộp cùng với đơn khởi kiện và bạn hoàn toàn có thể thực hiện khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi có đất để giải quyết tranh chấp

Khách hàng hỏi: Tôi và ông B tranh chấp với nhau quyền sử dụng đất là 80m2, nguồn gốc đất là đất khai hoang, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không có bất cứ loại giấy tờ nào theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, giữa hai bên tranh chấp đã qua thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã nơi có đất tranh chấp nhưng hòa giải không thành. Thì tôi có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân được không ?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013: ” Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định.

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, đối với trường hợp trên bạn có thể hoàn toàn được quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Khách hàng hỏi: Mẹ tôi (84 tuổi) có tranh chấp quyền sử dụng đất với Ông T. Gia đình tôi cũng đã thực hiện hòa giải cơ sở tại UBND nhưng không thành. Vậy tôi có thể thay mặt mẹ tôi thực hiện khởi kiện tại Tòa án hay không. (Quyền sử dụng đất đang đứng tên mẹ tôi)

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Điều 186 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì: ” Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”. Mặc khác theo quy định tại Điều 135 Bộ luật dân sự 2015: ” Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền). Như vậy, Bạn có thể thay mặt cho mẹ bạn thực hiện khỏi khởi kiện tại Tòa án.

Khách hàng hỏi: Bố mẹ tôi mất để lại cho hai anh em chúng tôi 900m2. Hai anh em chúng tôi thống nhất chia nhau mỗi người một nửa. Năm 2016 gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2017 gia đình em tôi có bán phần đất này cho ông H để sang Pháp định cư, đất của em tôi chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2018 gia đình tôi và ông H xây dựng nhà ở và ông H có lấn chiếm sang phần đất của tôi. Vì vậy chúng tôi đã xảy ra tranh chấp. Tôi có làm đơn yêu cầu xã hòa giải nhưng không thành và đã làm đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nhưng bị trả đơn do không đúng thẩm quyền. Trường hợp này tôi phải làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình ?

Luật tư vấn P&P xin tư vấn như sau: theo quy định tại Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự thì trường hợp này bạn sẽ nộp đơn khỏi kiện lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh để giải quyết tranh chấp“ Tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền của tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp”

Khách hàng cần cung cấp

– Thông tin về thửa đất

– Bản sao sổ hộ khẩu của những người có quyền và nghĩa vụ liên quan

– Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân của những người có quyền và nghĩa vụ liên quan

– Các loại giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất trong từng vụ việc cụ thể luật sư sẽ hướng dẫn cụ thể

Liên hệ với chúng tôi

Hotline: 0989.869.523

Email: Lienheluattuvan@gmail.com