Không chịu phạt cọc mua bán đất nếu các bên thuộc các trường hợp theo quy định của pháp luật. Công ty Luật Long Phan PMT sẽ làm rõ vấn đề này qua bài tư vấn sau.

1. Đặt cọc khi mua bán đất

Đặt cọc là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu

Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Người tham gia đặt cọc không có “năng lực hành vi dân sự”
• Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép
• Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông
• Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật
• Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định

3. Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

PHẠT CỌC được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

• Trường hợp các bên không có thỏa thuận phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau
• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
• Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

4. Trường hợp không chịu phạt cọc

Hiện nay pháp luật quy định trường hợp nào sẽ “không chịu phạt cọc” như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
• Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Mặt khác, căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:

• Việc chậm trễ thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan.
• Chứng minh được đây không phải là trường hợp bên bị phạt cọc không muốn mua bán đất hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục dẫn đến không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì có khả năng không phải chịu phạt cọc.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, trường hợp bạn đọc có thắc mắc, hoặc có nhu cầu được tư vấn pháp luật, vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi qua hotline bên dưới để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn./.

Scores: 4.37 (18 votes)