Bên cạnh việc quy hoạch lộ giới để nâng cấp và phát triển đô thị hiện đại. Quy hoạch treo, dự án treo cũng đang là một vấn đề lớn gây khó khăn, ám ảnh cho người dân cũng như chính quyền địa phương. TP.HCM có nhiều khu vực quy hoạch treo trên 10 năm như bán đảo Thanh Đa, khu đô thị cảng Hiệp Phước, khu đô thị Tây Bắc Củ Chi…

Để có cái nhìn chính xác về Quy hoạch treo, cũng như nắm được các quy định và luật mới về quy hoạch treo giúp bảo vệ quyền lợi của mình khi có liên quan đến dự án treo qua bài viết dưới đây

Quy hoạch treo và dự án treo là gì?

Quy hoạch treo là gì?

Luật không quy định khái niệm thế nào là quy hoạch treo hay quy hoạch treo là sao nhưng có thể hiểu: Quy hoạch treo hay gọi chính xác là quy hoạch sử dụng đất treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch thì gọi là quy hoạch treo.

Bởi khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019: diện tích đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã công cố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng mà hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Do đó, có thể hiểu thời hạn thời hạn quy hoạch treo là sau khoảng thời 03 năm kể từ khi có công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm mà: Không thực hiện kế hoạch sử dụng đất và cũng không công bố điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trên thì được gọi là đất quy hoạch treo.

Dự án treo là gì?

Bên cạnh vấn đề quy hoạch treo thì dự án treo cũng là vấn đề gây nhức nhối và nhiều hệ quả. Vậy dự án treo là gì hay dự án quy hoạch treo là gì?

Các dự án lớn, nhỏ chính là cách cụ thể hóa những kế hoạch để thực hiện các quy hoạch sử dụng đất đã duyệt. Nhưng khi các dự án đã được giao đất trong kế hoạch quy hoạch mà triển khai chậm tiến độ hoặc không triển khai thì các dự án đó được gọi là “dự án treo”.

Các loại quy hoạch treo

Phụ thuộc vào nội dung sử dụng đất hoặc các loại quy hoạch, dự án mà sẽ có bấy nhiêu các dạng quy hoạch treo gián tiếp hay trực tiếp liên quan tới đất:

• Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội;
• Quy hoạch sử dụng đất;
• Quy hoạch chung xây dựng đô thị;
• Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
• Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn;
• Quy hoạch giao thông, thuỷ lợi;
• Quy hoạch ngành: công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh…

Các dự án treo cũng tương tự tồn tại ở nhiều dạng và nhiều địa phương từ các khu công nghiệp, khu kinh tế tới hạ tầng giao thông, hẻm treo, khu đô thị…

Quy hoạch treo và dự án treo khác nhau nhưng về bản chất và hệ quả nó giống nhau bởi nó đều là những kế hoạch sử dụng đất đã được lên như lại không thể thực hiện được từ nhiều lý do và gây ra những bức xúc trong vấn đề sử dụng đất trong thời gian dài và khó giải quyết.

Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo

Luật về dự án treo hay chính xác hơn là quy định của luật đất đai về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất mới đa đã có những thay đổi so với quy định tại Luật đất đai 2013. Cụ thể tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 có hiệu lực từ ngày 01/01/2019, Điều 6 Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ở Chương IV về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định về vấn đề xử lý đất quy hoạch treo như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Thời hạn quy hoạch treo bao lâu thì bỏ?

Dự án treo và quy hoạch treo bao nhiêu năm thì bỏ và hủy? Luật đất đai không nêu rõ thời hạn dự án treo bao lâu thì hủy mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi.

Do đó dự án treo bao lâu thì huỷ? Câu trả lời theo quy định dự án, quy hoạch treo sẽ bị hủy nếu sau 3 năm không thực hiện kế hoạch đã phê duyệt.

Đất quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không?

Đối với vấn đề đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không là câu hỏi của rất nhiều người có đất dính quy hoạch.

Khoản 8 Điều 49 Luật sửa đổi bổ sung 2019: nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất.

Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thủ hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) mà thôi. Nếu như dự án treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai sửa đổi.

Xây nhà trên đất quy hoạch treo

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có mong muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Việc bồi thường trong đất quy hoạch treo

Việc bồi thường thiệt hại về công trình nhà ở,… hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại, xây dựng nhà trên đất quy hoạch:

• Trường hợp 1, tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch chưa được công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.
• Trường hợp 2: tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật khi thu hồi đất.

Đối với thực trạng dự án, quy hoạch treo kéo dài nhiều năm gây thiệt hại cho người dân thì hiện nay vẫn chưa có các quy định đền bù về vấn đề này.

Thủ tục, mẫu đơn khiếu kiện quy hoạch treo

Đối với các dự án treo, quy hoạch treo tức là thời hạn quy hoạch đã quá 3 năm kể từ ngày có công bố quy hoạch đất mà không có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà cũng không có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất thì người dân có quyền khiếu nại quy hoạch treo. Việc khiếu nại về quy hoạch treo là cách để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất quy hoạch treo, dự án treo.

Đơn khiếu nại về quy hoạch treo sẽ gửi trực tiếp tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước đây đã phê duyệt quy hoạch đó để yêu cầu có điều chỉnh, hủy bỏ dự án treo, có phương án giải quyết hợp lý với đất quy hoạch treo này.

Nếu sau khi khiếu nại mà không có sự thay đổi từ phía cơ quan đó thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung 2019 và có quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật về quy hoạch treo.

Với thực trạng quy hoạch treo kéo dài và nhiều ngày càng gia tăng vì vậy mà giới bất động sản thường nói có quy hoạch sẽ có quy hoạch treo để nói lên thực trạng đất quy hoạch treo quá nhiều. Hiện nay có thể thấy các quy hoạch treo 10 năm, 20 năm, 30 năm khiến cho người dân có đất trong vùng quy hoạch khốn đốn cả một thậm chí là 2 thế hệ. Do đó cần có những thống kê, nắm rõ quy hoạch treo thực trạng và giải pháp quyết liệt cụ thể mới giải quyết được vấn đề này.

Hậu quả của quy hoạch treo

Hậu quả của quy hoạch treo, dự án treo với nhiều hệ lụy ám ảnh người dân và các các cấp chính quyền.

• Quy hoạch treo gây lãng phí tài nguyên đất đai
• Ảnh hưởng đến phát triển kinh tế: không thực hiện được các kế hoạch phát triển kinh tế theo định hướng, kế hoạch đã định, hạ tầng kỹ thuật giao thông, môi trường, cơ sở vật chất,
• Đảo lộn cuộc sống của người dân: sống trong vùng đất quy hoạch treo sẽ thiếu thốn vật chất, văn hóa xã hội, cuộc sống không ổn định, cuộc sống thiếu kế hoạch, định hướng lâu dài…
• Làm đảo lộn các vấn đề xã hội: thiếu hạ tầng xã hội trường học, y tế…

Khổ vì quy hoạch treo kéo dài chính là hậu quả mà dường như ai cũng thấy đối với người dân có đất dính quy hoạch treo. Vì vậy, sẽ cần giải phải có phương án xóa bỏ các quy hoạch treo và dự án treo để đảm bảo quyền lợi cho có đất nằm trong diện quy hoạch, dự án bị treo, không thực hiện kéo dài.

Nguyên nhân quy hoạch treo

Tình trạng dự án treo, quy hoạch treo xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau. Điển hình một số nguyên nhân chính của quy hoạch treo có thể kể đến đó là:

• Đội ngũ cán bộ quy hoạch chưa đủ năng lực: một phần cũng do đội ngũ có nhiệm vụ quy hoạch, tư vấn quy hoạch chưa đủ năng lực và số lượng nên chất lượng công việc quy hoạch sử dụng đất dẫn đến các dự án không đảm bảo phù hợp với thực tế kinh tế – xã hội, định hướng phát triển lâu dài.
• Các dự án quy hoạch treo do không tính toán toàn diện: có nhiều yếu tố tác động đến dự án treo nhưng điều này lại không được trù bị chính xác, đầy đủ các yếu tố tác động đến như: nguồn tài chính, biến động kinh tế, xã hội vấn đề môi trường, giao thông, định hướng… nên bộc lộ các bất cập và dù điều chỉnh nhiều lần gây tốn kém mà vẫn không thể thực thi.
• Triển khai không đồng bộ: tình trạng này dễ thấy xây dựng nhà ở trước nhưng đường, điện, trường trạm thiếu, vì thế nên gây khó khăn trong việc khai thác, vận hành, hoàn thiện.
• Tiến độ triển khai không đảm bảo kế hoạch: điều này gây ra lãng phí và tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân trong khu vực và cả người mua đất quy hoạch treo, mua nhà dự án, mua nhà quy hoạch treo.
• Quản lý quy hoạch sau phê duyệt yếu kém: việc quản lý yếu kém khiến dẫn đến tình trạng đất bị chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, dân lấn chiếu, tăng chi phí bồi thường nên sau thời gian nhà đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc lo ngại cho dự án không được sự quan tâm đúng mức dẫn đến dừng và bị treo dự án. Thêm vào đó năng lực và trách nhiệm yếu nên thường xảy ra tình trạng cố tình tránh các vấn đề phát sinh trong quản lý, gây ảnh hưởng tới quyền lợi chính đáng của người dân.
• Quy hoạch chồng chéo không thống nhất nên không thể thực hiện.
• Không đảm bảo đủ và sử dụng đúng nguồn tài chính để lập quy hoạch
• Không đảm bảo dung hòa lợi ích giữa người dân và chính quyền, nhà đầu tư nên khó khăn khi thực hiện dự án.
• Nhìn chung nguyên nhân của quy hoạch treo vẫn chủ yếu xuất pháp từ chính kế hoạch quy hoạch của chính quyền, không rõ ràng về trách nhiệm giữa chính quyền và nhà đầu tư.
• Quy hoạch treo do trục lợi

Giải pháp khắc phục quy hoạch treo, xử lý dự án treo

Quy hoạch treo và dự án treo những nỗi ám khó thể xóa bỏ triệt để. Tuy nhiên, khó không phải là không phải làm bởi điều này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho người dân và phát triển kinh tế – xã hội. Dưới đây là một số giải pháp quy hoạch treo

• Rà soát kỹ lưỡng lại thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã công bố để nắm rõ được tình hình từng quy hoạch giảm thiểu các dự án treo cũng như có các cách xử lý, xóa bỏ quy hoạch treo sớm nhất, hạn chế thiệt hại cho người dân và sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất…

Các quy hoạch có thể thực hiện sớm thì tập trung để thực hiện ngay

Các quy hoạch chưa có khả năng thực hiện ngay thì điều chỉnh thời gian thực hiện quy hoạch phù hợp.

Các quy hoạch không hợp lý, không khả thi thì cần xóa bỏ

• Kiên quyết xóa dự án treo bằng cách ra quyết định thu hồi xóa bỏ quy hoạch treo mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao lại đất cho tổ chức cá nhân khách có năng lực thực hiện dự án.
• Cách khắc phục quy hoạch treo: Công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng việc điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch treo, quy định về xóa quy hoạch treo cụ thể.
• Rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý đất đai, về giá đất, về vận dụng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương;
• Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư, yêu cầu đẩy đúng và nhanh tiến độ trong các hợp đồng xây dựng để đảm bảo không chậm tiến độ, tránh dự án treo.
• Thực hiện đúng chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giúp giải phóng mặt bằng nhanh, tăng khả năng thực thi dự án, tránh tạo quy hoạch treo.
• Đẩy mạnh nghiên cứu và tăng cường nghiệp vụ trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch.
• Kiểm tra sát vấn đề lập thẩm định, xét duyệt và công bố quy hoạch.
• Xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến quy hoạch đất đai.

Trên đây là các thông tin về quy hoạch treo. Cũng như việc cấp sổ hồng, sổ đỏ khi dính quy hoạch. Do đó, khi sang nhượng sổ hồng, sổ đỏ các bạn nhớ kiểm tra quy hoạch để tránh các rủi ro nhé.