Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản

Create by : https://globalizethis.org

Ủy quyền định đoạt tài sản

Các quyền tài sản được quy định tại điều 15 bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụngquyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Trên thực tế, khi chuyển nhượng bất động sản bên chuyển nhượng có thể ủy quyền định đoạt tài sản cho người khác theo quy định tại điều 562 bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo quy định này, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định đó, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản. Đối với một giao dịch bất động sản thông thường, người bán sẽ chịu 2% thuế TNCN và người mua chịu 0.5% lệ phí trước bạ.

Trên thực tế, nhiều trường hợp đầu cơ đất để tránh thuế sử dụng hợp đồng ủy quyền toàn phần trong đó ủy quyền định đoạt tài sản cho người nhận ủy quyền. Do vậy, tổng cục thuế có văn bản số 1133/TCT-TNCN ngày 05/04/2011 về việc vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐSvăn bản số 3373/TCT-TNCN ngày 20/09/2011 về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền hướng dẫn như sau:

Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.

1133/TCT-TNCN ngày 05/04/2011

Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền bất động sản là nhà ở và đất ở là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng nhà ở, đất ở giữa các cá nhân nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế TNCN, làm rối loạn thị trường bất động sản; Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế của người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý sau:

1. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

2. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.

3373/TCT-TNCN ngày 20/09/2011

Ví dụ về ủy quyền phải nộp thuế TNCN

Năm 2016, Bà Trương Thị Hòa (Hải Phòng) mua nhà của ông Đặng Ngọc Tuấn và vợ là bà Vũ Thị Hiển. Vợ chồng ông Tuấn đi Mỹ sinh sống đã ủy quyền toàn phần cho em gái cùng mẹ khác cha là chị Bùi Kim Thu (hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong 2 năm) được toàn quyền bán nhà cho bà Hòa. Theo thỏa thuận giữa hai bên mua bán, bà Hòa sẽ làm thủ tục giấy tờ đăng ký biến động đất và cấp sổ hồng đứng tên bà Hòa. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ, Chi cục thuế quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng thông báo rằng bà Hòa phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2 lần vì hợp đồng ủy quyền giữa ông Tuấn – bà Thu là hợp đồng ủy quyền toàn phần.

Xem thêm :  Hồ sơ, thủ tục, mức hưởng

Hay một trường hợp khác là vợ chồng anh ruột của ông Ngô Đình Phương sinh sống ở Đà Nẵng, chị dâu ông sắp sinh con nên không thể ra Hà Nội làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư. Vợ chồng người anh lập hợp đồng ủy quyền cho ông Phương bán căn hộ với giá 840 triệu đồng. Khi thực hiện hợp đồng bán căn hộ chung cư giữa người được ủy quyền với người mua, Chi cục thuế đã tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như sau:

+ Thuế TNCN đối với người có thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở (là vợ chồng anh ruột ông Phương): 840 triệu đồng x 2% = 16,8 triệu đồng.

+ Thuế TNCN đối với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (vợ của anh ruột ông Phương – chị dâu – ủy quyền cho ông Phương): 420 triệu đồng x 2% = 8,4 triệu đồng.

Ủy quyền bán nhà, đất có phải nộp thuế TNCN

Việc ủy quyền bán nhà, đất theo quy định pháp luật thì không phải nộp thuế TNCN theo quy định tại luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn luật thuế. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều trường hợp đã phải nộp thuế hai lần do suy đoán cua cơ quan thuế. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng cơ quan thuế thông báo nộp thuế hai lần.

Theo hướng dẫn tại văn bản 3373/TCT-TNCN ngày 20/09/2011 yêu cầu cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp cơ quan thuế không xác minh mà yêu cầu người chuyển nhượng tự chứng minh gây bức xúc khi thực hiện thủ tục bán nhà, đất thông qua ủy quyền

Xem thêm :  Báo cáo tình hình sử dụng hóa đơn

Thực tế, để thuận tiện khi ủy quyền định đoạt, bên bán có thể ký hợp đồng ủy quyền cho người thân thuộc các đối tượng không phải nộp thuế TNCN theo Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau

Trên thực tế đã có rất nhiều cơ quan thuế khi nhận hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền của người dân mà có các giấy tờ chứng minh mối quan hệ như đã nói ở trên giữa người được ủy quyền và người ủy quyền thì chỉ ra thông báo đóng thuế thu nhập cá nhân cho người ủy quyền.

Có thể khởi kiện cơ quan thuế?

Theo bản án ngày 4-2-2015 của Tòa án nhân dân quận 2, TP.HCM, ông M. là người được ủy quyền của ông Hồ Trọng T. và bà Lương Thị Kim O. với nội dung ông M. được thay mặt bà O. và ông T. chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất tại P.An Phú, quận 2. Thực hiện nội dung hợp đồng ủy quyền này, tháng 5 và tháng 6-2013 ông M. đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các thửa đất nêu trên cho hai người khác với giá trị chuyển nhượng hơn 27 tỉ đồng.

Xem thêm :  Vợ, chồng có được lập di chúc chung?

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, Chi cục Thuế quận 2 phát hành thông báo số 2178 về việc nộp thuế thu nhập cá nhân cho ông T. và bà O. phải nộp tổng số thuế là 554 triệu đồng. Tuy nhiên, cũng cùng số công văn này, Chi cục Thuế quận 2 yêu cầu ông M. phải nộp số tiền là 554 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính.

Không đồng ý với yêu cầu nộp thuế của Chi cục Thuế quận 2, ông M. thắc mắc thì được giải thích là làm theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, bởi vậy dù ông M. được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân như chủ sở hữu. Nếu ông M. không nộp thì Chi cục Thuế quận 2 không giải quyết thủ tục nên không thể chuyển nhượng các thửa đất nêu trên. Do vậy, ông M. buộc phải nộp số tiền là 554 triệu đồng.

Tuy nhiên, sau khi nộp thuế xong, ông M. đã làm đơn khởi kiện Chi cục Thuế quận 2 ra tòa. Ông M. cho rằng việc Chi cục Thuế quận 2 áp dụng các công văn hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân đối với bản thân ông là trái luật bởi các văn bản mà Chi cục Thuế quận 2 áp dụng (công văn 1133 ngày 5-4-2011 và công văn 3373 ngày 20-9-2011 của Tổng cục Thuế hướng dẫn về việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền) không phải là văn bản quy phạm hành chính.

Tại tòa, đại diện Chi cục Thuế quận 2 cho rằng đối chiếu với Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy định của pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền nhưng Chi cục Thuế quận 2 phải thực hiện công văn chỉ đạo của Tổng cục Thuế. Chi cục Thuế quận 2 cũng cho rằng các công văn này chưa phù hợp với thực tiễn và Luật thuế nói chung.

Từ những căn cứ pháp luật nêu trên, Tòa án nhân dân quận 2 cho rằng việc Chi cục Thuế quận 2 thu thuế của ông M. là không hợp pháp và tuyên buộc Chi cục Thuế quận 2 trả lại số tiền 554 triệu đồng cho ông M. khi bản án có hiệu lực pháp luật. Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo nên đã có hiệu lực pháp luật.

Khi copy nhớ ghi nguồn : https://globalizethis.org nhé . Chúc bạn may mắn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

This site uses cookies to offer you a better browsing experience. By browsing this website, you agree to our use of cookies.