Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Các bước chuyển nhượng đất ra sao? Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có dễ không? Bài viết sau LegalZone chia sẻ về Luật chuyển nhượng đất đai theo quy định.
Luật chuyển nhượng đất đai
Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định tại điều 188 luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
Thứ ba về trình tự thực hiện Luật chuyển nhượng đất đai
Bước 1:
Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Sang tên sổ đỏ mất bao lâu?
Căn cứ theo Điều 95, luật Đất đai 2013 thì thời hạn “sang tên sổ đỏ” sẽ là không quá 30 ngày làm việc.
Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 tại Điều 61, khoản l quy định “l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”
Như vậy, nghị định số 43 hướng dẫn chi tiết luật đất đai 2013 quy định rõ về thời gian sang tên sổ đỏ chỉ trong vòng 10 ngày làm việc.
Sang tên sổ đỏ bao nhiêu tiền?
Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp.
Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo Luật chuyển nhượng đất đai mới nhất, cụ thể:
Phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất: Căn cứ thông tư liên tịch số: 08/2012/TTLT-BTC- BTP của Bộ tư Pháp – Bộ tài chính mức phí công chứng được quy định như sau:
Dưới 50 triệu đồng (50 nghìn).
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng (100 nghìn).
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng (0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch).
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng (01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng).
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng).
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng (3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng).
Trên 10 tỷ đồng (5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)
Như vậy, căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị tài sản khi giao dịch mà bạn có thể tính ra được phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là bao nhiêu.
Nguồn tham khảo: Báo Tài nguyên và môi trường, Sang tên sổ đỏ cần những giấy tờ gì ?
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất nếu có đầy đủ các điều kiện đã nêu trên thì có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất… tuy nhiên điều cần lưu ý tiếp theo là việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng bao gồm các thông tin cơ bản như:
(i) Thông tin của bên chuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng;
(ii) Thông tin về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;
(iii) Nội dung thỏa thuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng …;
(iv) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(v) Điều khoản giải quyết tranh chấp;
(vi) Hiệu lực của hợp đồng;
(vii) các thỏa thuận khác (nếu có).Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, vì vậy đây cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
(b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có thể đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính.
– Sau khi hoàn thành hoạt động công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng, cá nhân/tổ chức chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hoàn tất quá trình chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, tránh rủi ro phát sinh do chậm thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
Liên hệ với LegalZone ngay để hiểu rõ hơn luật chuyển nhượng đất đai cũng như các thủ tục khác về Luật đất đai nhé!
