* Hiện nay, các quy định về Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thường xuyên bị sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ. Để loại trừ những rủi ro pháp lý khi áp dụng pháp luật, bạn đọc hãy đăng ký dịch vụ Chỉ dẫn thay đổi, Nội dung MIX của LuatVietnam tại đây.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ

Theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất gồm:

– Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

– Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Cũng theo quy định này, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định như hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được cấp Sổ đỏ theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP

2. Bổ sung giấy tờ để cấp Sổ đỏ

Theo khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, bổ sung thêm 03 loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm:

– Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.

– Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở.

– Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý: Khi có các loại giấy tờ trên và sử dụng đất ổn định thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Cấp Sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm

Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Theo Điều 24a Nghị định 01/2017/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với diện tích đất tăng thêm khi có đủ điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điều kiện 2: Ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Thủ tục cấp Sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm

4. Cấp Sổ đỏ cho đất nhận thừa kế trước ngày 01/7/2014

Theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trường hợp sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (không phải làm thủ tục khai nhận di sản là quyền sử dụng đất).

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

5. Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính

Căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho thấy thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai được rút ngắn.

TT

Thủ tục

43/2014/NĐ-CP

01/2017/NĐ-CP

1

– Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng.

Không quá 30 ngày.

Không quá 15 ngày.

2

– Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất.

Không quá 20 ngày.

Không quá 15 ngày.

3

– Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất.

Không quá 15 ngày.

Không quá 10 ngày.

4

– Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý.

Không quá 20 ngày.

Không quá 15 ngày.

5

– Gia hạn sử dụng đất.

Không quá 15 ngày.

Không quá 07 ngày.

6

– Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

Không quá 10 ngày.

Không quá 05 ngày.

7

– Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

Không quá 15 ngày.

Không quá 10 ngày.

8

– Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Không quá 05 ngày làm việc.

Không quá 03 ngày.

9

– Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

Không quá 10 ngày.

Không quá 05 ngày.

10

– Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Không quá 10 ngày.

Không quá 07 ngày.

11

– Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất.

Không quá 30 ngày.

Không quá 10 ngày.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày.

Như vậy, có thể thấy thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai hiện nay đang được áp dụng theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP được rút ngắn hơn rất nhiều so với quy định cũ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

6. Đất giao không đúng thẩm quyền được bồi thường khi thu hồi

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

* Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:

– Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

* Mức bồi thường:

– Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

– Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:

+ Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền đế được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao;

+ Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy mức bồi thường phụ thuộc vào việc có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền hay chưa và thời gian đất được giao không đúng thẩm quyền.

Đất giao không đúng thẩm quyền vẫn được bồi thường khi thu hồi (Ảnh minh họa)

7. Sửa đổi quy định xác định loại đất

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi đất đang sử dụng mà không có giấy tờ để làm căn cứ xác định loại đất thì loại đất xác định theo từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ thì loại đất được xác định như sau:

+ Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

+ Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

Trường hợp 2: Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

Lưu ý: Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất theo quy định tại trường hợp 1 và trường hợp 2 được thực hiện như sau:

– Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó.

– Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

– Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Trên đây là những điểm mới quan trọng của Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Các quy định chưa phù hợp hoặc còn thiếu tại các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn với thực tiễn.

>> Nghị định 43/2014/NĐ-CP: 6 quy định về Sổ đỏ cần biết

Khắc Niệm